Der Gigant unter den REITs: Realty Income dominiert den Net Lease-Markt

Realty Income, der führende Schwergewichtler im Net Lease-Sektor, zieht mit einer beeindruckenden Marktkapitalisierung von 50 Milliarden US-Dollar die Blicke auf sich. Dieses Unternehmen ist viermal größer als sein nächster Konkurrent und übertrifft das schnelle Wachstum des Mitbewerbers Agree Realty um ein Sechsfaches. Unter der Oberfläche der imposanten Zahlen stellt sich jedoch die Frage, ob Agree Realty bestrebt sein sollte, die Spitzenposition von Realty Income anzustreben. Beide Unternehmen, Realty Income und Agree Realty, fungieren als Net Lease Real Estate Investment Trusts (REITs). Solche Immobilienmandate umfassen in der Regel Objekte mit einem einzigen Mieter, der für die meisten aufkommenden Kosten verantwortlich ist. Das Einzelrisiko eines Gebäudes ist zwar hoch, wird aber durch ein großes Portfolio wie das von Realty Income mit über 15.400 Immobilien minimiert. Agree Realty hingegen zählt rund 2.250 Objekte zu seinem Bestand. Ein Schwerpunkt beider REITs liegt im Bereich Einzelhandelsimmobilien. Realty Income erwirtschaftet etwa 73% seiner Mieterträge aus diesem Sektor, während Agree Realty sich ausschließlich auf Einzelhandelsimmobilien konzentriert. Der Unterschied in der Portfoliogröße und der diversifizierte Ansatz von Realty Income über den Einzelhandel hinaus bieten interessante Denkansätze. Der Einzelhandelsbereich im Net Lease-Sektor zeigt sich als besonders liquide Anlageoption für REITs. Realty Income schätzt das Marktvolumen in den USA auf rund 1,5 Billionen US-Dollar. Die oft standardisierten und kleinen Immobilien machen Transaktionen einfach. Agree Realty konnte seine Präsenz stark ausbauen: Ende 2014, vor etwa zehn Jahren, besaß das Unternehmen nur 209 Objekte und ist seitdem stark gewachsen, obwohl es noch rund 13.000 Objekte weniger als Realty Income besitzt. Die schiere Größe von Realty Income erweist sich jedoch auch als Herausforderung. Um weiter zu wachsen, benötigt das Unternehmen eine höhere Investitionstätigkeit. Im dritten Quartal 2024 erwarb Agree Realty 66 Immobilien, ein Betrag, der für Realty Income kaum mehr als ein Rundungsfehler darstellt, für Agree Realty jedoch erheblich ist. Hier liegt das Problem: Der U.S.-Markt alleine kann Realty Income nicht die erforderliche Transaktionsmenge bieten. Einen Ausweg findet Realty Income in der Diversifikation auf andere Vermögenswerte, etwa industrielle Objekte und einmalige Großtransaktionen wie Casinos und Weinberge. Darüber hinaus erweitert das Unternehmen sein Portfolio auf europäische Immobilien und plant den Aufbau eines Asset-Management-Geschäfts. Trotz dieser Maßnahmen dürfte das Wachstum langsamer verlaufen als bei Agree Realty, das von einer kleineren Ausgangsbasis aus agiert.